ルスツ不動産についてのインタビュー

留寿都村にあるルスツリゾート界隈の不動産が、ニセコ並みに不動産価格が高騰しつつあります。

ルスツ不動産が高騰の兆し

その実情について調べてみました。調査期間は2018年の10月から2019年10月にかけて現地でのヒアリング、土地の登記状況、地元自治体の担当者や村議会などから自社で確認を行ったものです。

単刀直入にですが、留寿都村にあるルスツリゾートの中央を走る国道230号線は、札幌から函館を結ぶ言わば北海道の大動脈のひとつとなります。この交通の要衝に留寿都村は位置します。

またルスツリゾートはこの地域ではニセコと並ぶスキーリゾートとして世界的に知名度を上げつつありますが、このルリゾート周辺の土地の登記50ヶ所程度を調べてみると、国道に面した平地の約半分が、シンガポール人、香港人または、同国、地域のファンドなどの名義になっています。

現在徐々に開発も始まり、小規模の別荘開発が進み出しているのもこれらの事業者が手がけるものでしょう。

そこで実際に留寿都村での不動産に詳しい方にお話しを伺う事ができました。

留寿都村ではここ5年が特に不動産の高騰が目につくとの事でした。

ルスツエリアの不動産相場

ルスツリゾート界隈の別荘地の不動産価格は、5年前には1万円から2万円の間で購入する事が出来たのが、今ではルスツリゾート前の不動産価格は一番高いところで実勢価格が80万円から100万円のところがあるという事です。

また隣接している別荘地帯も、坪単価が2万円までで購入出来たのが今では25万円が相場だとか。

ゲレンデから1km地点の国道沿いでも近々の不動産取引での実勢価格で坪単価が10万円から15万円との事で、概ねここ5年間で留寿都村の不動産価格は、10倍近く値上がりした事になるとのことでした。

これでもニセコの不動産価格と比較すれば、まだまだはるかに安価であり、手が出せるのが魅力です。

実際にニセコ不動産価格はゲレンデ付近では最低価格が坪単価で300万円スタートという高値で、最も高いのは比羅夫のゲレンデ前で坪単価が1100万円とか。

ルスツリゾートのゲレンデに最も近いところで80万円から100万円までなので、はるかに安価なのです。

ただしこの80万円から100万円の価格が付いているのはまだ2ヶ所のみで、周辺価格の坪単価の相場は25万円といったところでしょう。

ニセコではゲレンデから3km以内は100万円から200万円なので事実上4分の1から、8分の1の価格と言っていいでしょう。

地元の不動産に詳しい方がのみ込みでは今の3倍から5倍は硬いと考えているようです。

実際にルスツリゾートで分譲販売がスタートしたコンドミニアム、ザ・ヴェールルスツは、51㎡のユニットの価格が現在7000万円で販売されており、既に6割以上が契約に至ってます。

ニセコのコンドミニアムの価格には及ばないものの、都内を超える価格で、好調な売れ行きを見せています。

コンドミニアムの販売担当者に聞くとほとんどがローン適応ではなく、キャッシュでの購入だとか。少しニセコと違うのはルスツのコンドミニアムは日本人の購入者が目立つとの事で、ニセコで乗り遅れた日本人が同地のフド投資に参入しているようにも感じました。

また地元で不動産を扱う別の事業者に話しを伺うと、このルスツのコンドミニアムの価格が周辺の不動産相場を大きく引き上げたとの事でした。

実際にこのコンドミニアムのリリース前はの2017年には、周辺別荘地の坪単価は5万円から10万円前後だったのが、コンドミニアムの販売開始の翌年2018年には15万円以上となり、2019年には25万円となり、倍どころでは無くなったとの事でした。

これから仮に4倍に上昇してもルスツの不動産価格はニセコの3分の1の価格に過ぎません。

ルスツ不動産は更に需要拡大

さてこんなルスツリゾート周辺の不動産の購入ラッシュは、ニセコの不動産事業者も大きく関わります。

留寿都村には目立った不動産業者が存在しません。

よって外国人でルスツリゾート付近の不動産の取得するには、ニセコの不動産事業者に依頼するケースが格段に増加しているの事でした。ニセコ不動産事業者からのヒアリング。

特にその激しさが増しているのは、2018年頃からでしょう。

これは2017年、2018年にルスツリゾートがスキー場格付けアワードで最優秀賞を受賞したのもあり、外国人に一気に知名度を高めたこともあるでしょう。

このような背景から弊社では自社投資でも留寿都村の不動産を選択しているのです。

ルスツ不動産で土地購入

今年に入りルスツ付近の不動産を数箇所購入しています。
ニセコでは既に気軽に不動産が買える価格でなくなっているために、ルスツで不動産の調査を始めたのが2014年頃でした。

ルスツリソート周辺の不動産価格は、2019年の実勢価格で、スキー場の隣接地で坪単価が80万円から100万円です。そして1km圏内の別荘地は坪単価が25万から50万円が相場で25万円以下での取得した情報はありません。(インフラが整った宅地もしくは山林で無指定)

一見高そうにも感じられますが、ニセコのスキー場徒歩圏の坪単価が600万円からという高額を考えるとまだまだ安価なルスツの不動産価格。

またゲレンデより2km付近で、10万円~が相場の取引価格で、5月には坪単価が5万円程度でした。

もちろん未接道地や、傾斜地、インフラに難があれば当然ながら坪単価が2500円から10000円でスキー場から2、3kmの地点でも見つけられることは可能ですが、使用も転売も難しいでしょう。

2019年の6月にルスツスキー場より留寿都村役場の方向に2kmほど進んだ地点の土地を約1120坪を坪単価43000円で購入しているのが、付近の直近の売買可価格は2019年9月の時点で既に坪単価が12万円と高く、リセール時期が楽しみです。

参考までにこの12万円の価格は直近9月に同エリアの同条件の土地の実際の取引価格に基準を置いてベンチマークしております。

ニセコと類似した発展と地価の上昇が作用したと過程すると、2km地点だと最大200万円前後の地価となりますが、流石にここまでは現実的でないとしても、15万円から30万円は十分にありえる価格でしょう。

留寿都不動産、ニセコ不動産、洞爺湖不動産のお探しは弊社まで。

この転売時の情報も進捗があり次第こちらのサイトで参考までにお知らせいたします。

ルスツに波及するニセコ人気

前回の記事では、いかにニセコの人気が高いかを述べた。しかし同時に、ニセコのゲレンデ周辺の不動産はすでに上がりきっており、坪200万以上も珍しくない。そもそも売土地ももう少なく、新規参入組にとっては手遅れであることも述べた。そこで近年注目度が上がっているのがルスツだ。実際、ルスツはニセコを抑えてBest Ski Resort Awardを4年連続獲得していて、名実ともに日本一のスキーリゾートである。しかも、ニセコのように地価がバブル化しているわけでもなく、主な宿泊施設はルスツリゾートを運営する加森観光のスツリゾートホテル&コンベンション、加森観光が2015年にスターウッドホテル&リゾートとの業務提携を発表し、リブランドオープンした「ウェスティンルスツリゾートホテル(旧ルスツタワーホテル)」のみである。ではなぜここに来てルスツの人気が高まってきたのか?この記事でを分析していきたい。

ユーザーの目線での魅力

立地、アクセスの良さ

ルスツは、新千歳空港から車で約90分、札幌市から約60分、洞爺湖へ約30分など、いずれもニセコより近い。ルートで言うと、新千歳空港‐ニセコリゾート間にルスツリゾートがある。
新千歳空港、札幌発、ルスツ行きの無料シャトルバス、逆にスキー場から空港、札幌市へもシャトルバスが15分に一回出ており、行きも帰りもアクセスが良い。

新千歳からルスツまでの距離
最長109㎞
新千歳空港からニセコリゾート
最長132㎞

ゲレンデ・ホテルの質

ルスツリゾートおよびウェスティンルスツリゾートホテルは、それまでニセコが総なめしていたBest Ski Resort Award、Best Ski Hotel Awardを2017年より2年連続で受賞。長年の王者ニセコを追い抜き、名実ともに日本No.1の座に君臨している。要因としてあげられるのは、以下の5つだ。

ニセコに勝るとも劣らない良質かつ豊富なパウダースノー

ルスツは比較的内陸部に位置し、さらに標高があまり高くないことから、ニセコに勝るとも劣らない良質かつ豊富なパウダースノーが降雪する。ルスツリゾートによると、昨シーズン(2018年11月〜2019年4月)のピーク時には300 cm近いパウダースノーの積雪が記録されている。毎日パウダースノーが降るため、毎朝質・量ともに極上の新雪パウダースノーが味わえる事は、ルスツの大きな強みである。

初心者から上級者まで楽しめるバラエティに富んだゲレンデ

ルスツには37の異なるコースが存在し、初級者から上級者まで幅広い層が楽しめる。内訳は初級者コース30%、中級者コース40%、上級者コース30%であり、満遍なくバランスが取れている。

また、圧雪と非圧雪がほぼ半数なのも特徴である。ルスツの圧雪コースは日本最高級で、イゾラDコースなどの圧雪コースの朝一は、初心者にとっても非常に滑りやすく、どれだけスピードを出しても怖くないほどの心地よさである。それに対し非圧雪コースでは、良質なパウダースノーを堪能できる。最高級の圧雪コースと最高級の非圧雪パウダースノーコース、どちらも楽しめることはルスツ人気に起因しているだろう。

ルスツのコースは長いものが多く、37コース中14コースは1,000m以上である。ルスツオフィシャルサイトによると、最長コースはイゾラグランコースの3,500m。かなり滑りごたえがあるコースであることは容易に想像できる。さらに、長さだけではなく幅も広く、210mを超える幅のコース(スティームボートAコース)もある。

ニセコには多くの上級者スキーヤーたちが集うが、ルスツがよりファミリー向けなのは、このように、コースに豊富なバリエーションがあることが要因の一つと言える。広大な敷地に多種多様なコースを設けられるのは、北海道最大級のスキーリゾートならではの強みだ。

ホテル-ベース-山頂をつなぐ超高速リフト・ゴンドラ

ルスツリゾートには合計14基のリフトと4基ゴンドラが完備されている。

ルスツリゾートホテルからは6人乗りゴンドラが、ウェスティンルスツリゾートホテルからは2人乗りフード付きペアリフトが、それぞれ徒歩数分の場所からベースへ向かって伸びているため、宿泊客にとっては抜群の利便性である。

ベースから各コースの開始地点へは、ペアリフトやクワッドリフト、ゴンドラなどを使って移動可能で、合計で毎時間30,728人もの人を運ぶことが可能だ。これらの超高速リフトのおかげで、ルスツではほぼ並ばなくてもリフトに乗ることができ、また一部ではあるがフード付きのリフトも運行しているため、長いリフト時間を快適に過ごすことができる。超高速リフトを抜きにして、ルスツのロングコースたちを楽しむことはできない。

質の高いホテル

前述のとおり、ウェスティンルスツリゾートは、2017年より2年連続でBest Ski Hotel Awardを受賞している。客室は全てメゾネットタイプのスイートルームで、76㎡〜108㎡の広さのバリエーションがある。各客室内、館内共にアメニティが充実しており、温泉、アロマトリートメント(有料)、ジム、レストランなどが揃っている。(詳しくは公式ホームページを参照)

冬だけじゃない楽しみ方

ルスツリゾートの魅力は、冬のスキーリゾートだけではない。年中楽しめる温泉をはじめ、ヘリコプターに乗るツアーや遊園地も有している。また、新千歳空港・札幌・洞爺湖・ 小樽・登別などの主要観光地等からのアクセスが良いことは前述しているが、その利点が功を奏し、夏には各観光地を回るための拠点としても利用される。そのため、ルスツリゾートの主要ホテル2つ(ルスツリゾートホテル&コンベンションとウェスティンルスツリゾート)は、冬はもちろん100%近くの稼働率を誇っているが、夏でも60%を超える高稼働率を達成している。

投資家目線での魅力

比較的安い土地単価

ニセコがオーストラリア人を中心とした外国人スキーヤーたちの間で有名にになり始めたのは、2000年代初頭であるが、ルスツが巷で密かな注目を集め始めたのは、ニセコからBest Ski Resort Awardを奪った、ここ数年の話である。それゆえ、ニセコほど不動産価格は上昇しておらず、ニセコよりも比較的簡単に投資できることは留寿都村の不動産の利点と言える。ルスツのゲレンデから徒歩数分圏内の土地の坪単価は、2015年〜16年頃は2万円前後だったのが、2017年には5万円、2018年には15万と上昇していて、2019年4月頃には25万円〜50万円でほぼ売り地無しという状況に至っている。しかし、ニセコのゲレンデから徒歩数分の土地の坪単価が200万〜300万であることを考えると、ルスツ近辺の不動産は比較的安く、まだまだ伸び代があると言える。

実はニセコよりも高い地価上昇率

ここ数年で10倍以上上昇したルスツのゲレンデ周辺の不動産の話をしたが、この伸び率は実はニセコ周辺(ニセコ、倶知安)の不動産以上である。この伸び率を考慮すると、坪単価が数万円のゲレンデから車で5〜10分の土地(ニセコでいうと坪単価100万円あたりのエリア)が数倍以上になるのも時間の問題だろう。

ルスツ周辺の宿泊施設の少なさ

近年人気急上昇中のルスツだが、実は周辺の宿泊施設が極端に少ない。2019年9月時点でトリップアドバイザーに登録されている留寿都村の宿泊施設数は15で、100件以上のレビューを獲得しているのはルスツリゾートホテル&コンベンションとウェスティンルスツリゾートの2件のみだ。いずれも、ルスツリゾートを運営する加森観光が運営しているホテルである。これからますますルスツの利用者数が増加していく予測と、この事実を加味すると、ルスツ周辺に不動産を購入し、民泊やホテルを運用すれば、高利回りが期待できる。

コンドミニアムの勢い

現在、ルスツリゾートはザヴェールルスツ提携し、コンドミニアムの開発・販売を行なっている。ザヴェールルスツは、2014年〜2017年の4年間、Japan’s Best Ski Boutique Hotel Awardを獲得したザヴェールニセコの開発会社である。すでに施工も始まっており、価格は51㎡のもので6900万円である。なおこのタイプは、2019年7月現在で既に約60%が売れている。販売方法はプレビルド方式と呼ばれるもので、販売戸数に合わせて価格が上がっていくため、これから先ますます値上がりすることは間違いない。[1]

これだけコンドミニアムの売れ行きが順調であるので、周辺の不動産がどんどん買い占められているのも頷ける。そう、まさに今ニセコで起こっている高級コンドミニアム建設ラッシュが、近い将来ルスツでも起こることが予想されているのだ。

何故ルスツをおすすめするのか?

近年、インバウンド需要の影響で、日本の観光地の地価は近年急速な伸びを見せていて、東京大阪のみならず、北海道や沖縄のリゾート不動産も伸びている。オリンピック、万博、IR誘致など、訪日観光客の増加を見込めるイベントはこれからも多くあり、さらに日本政府にはビザ緩和という大きなカードがあることを考えれば、インバウンドの伸びはこれからもしばらくは続く可能性が高いだろう。そんな中、今密かに注目されているのは北海道である。それはいったい何故なのか?

北海道といえば豊かな自然と海の幸で有名であるが、特にウィンターシーズンのスキーリゾートは北海道の観光産業を大きく支えていると言えよう。北海道スキーリゾートのインバウンド需要に関して言えば、2000年代からオーストラリア人の間でニセコが人気になり、長年ナンバーワンの座に君臨していた。その結果ニセコ周辺の経済は活性化され、高級コンドミニアムが立ち並んだ結果、◯年前と比較して地価が◯倍にまで上昇した。

しかしニセコはすでに飽和状態である。外資がゲレンデ周辺の土地を取り合った結果、値段は上がりきってしまい、高い場所で坪単価1100万の場所もある。そして高級ホテルやコンドミニアム、別荘などが乱立し、まとまった売土地はほぼ無くなっている状態だ。(詳細はニセコの人気を参照)

そんな中、ニセコに変わってここ数年注目を浴びている場所がある。ニセコから見て羊蹄山を挟んだ南東側にある、ルスツである。ルスツは、ニセコが2016年まで4年連続で受賞していたBest Ski Resort Awardを、2017年から2年連続で受賞し、今波に乗っているスキーリゾートである。

彼らの売りは、新千歳空港から1.5時間(ニセコまでは2.5時間)、洞爺湖まで40分(ニセコからは1時間)という好立地と、ニセコに勝るにも劣らない良質なパウダースノー、さらには◯mのロングコースを含む広大なゲレンデだ。超高速リフトを備え付けているため、リフト乗り場で並ぶことはほとんどなく、一日中良質な雪でロングコースを楽しめるのはルスツならではの強みだ。また、ホテルの質も非常に高い上に、ゲレンデへのリフトやゴンドラにも非常に近い(徒歩数分)ので、長時間スキー板やボードを担いで歩く必要もない。Best Ski Resort Awardでルスツリゾートがニセコから王座を奪ったと上述したが、Best Ski Hotelもまた同様に、Westin Rusutsu Resortが2017年から2年連続受賞し、2016年まで4年連続で受賞していたHilton Niseko Villageから王座を奪っている。

また、投資家目線で言うと、ルスツ周辺にはルスツリゾートが運営するホテル以外にまともな宿泊施設がない点は魅力的だ。ルスツリゾートホテルは、冬はもちろん100%近くの稼働率を誇っているが、夏でも稼働率60%を超えるほどである。その要因として、ニセコ、洞爺湖、小樽、登別など、多くの観光スポットの中間地点であるため、各観光スポットへのアクセスがいいことがあげられる。もちろん、ルスツで体験できるアウトドアアクティビティも存在する。プロジェクトマッピングを使ったイベントや、ヘリコプターに乗るツアー、遊園地などがあげられる。

これからインバウンド需要の増加が続くことを考えると、既存の宿泊施設(ルスツリゾートホテル、ウェスティンルスツリゾートホテル等)では到底数が足りなくなるだろう。したがって、宿泊需要は高まるので、民泊やホテルで高利回りを叩き出せる可能性は大いにあるだろう。さらに、ルスツは土地の坪単価がまだ上がりきっていないため、キャピタルゲインも大いに狙える。数年前に比べると数倍に跳ね上がっているのは事実だが、ニセコのように数十〜百倍になっているケースではないため、これからもまだまだキャピタルゲインが見込める。(詳細:ルスツに波及するニセコ人気)

さらにそこに追い打ちをかけるように、ニセコ・ルスツエリアで観光客が増えるだろうと言われている2つの大きなイベントがある。2022年に北京で開催される冬季オリンピックと、カジノ誘致である。中国政府は冬季北京オリンピックを踏まえて、2025年までにスキー・スノーボードの競技人口を5000万人までに増やす国策を掲げている。しかし、今までウィンタースポーツが盛んでなかったゆえ、実際中国にはルスツやニセコのような質の高いスキーリゾートは少ない。したがって、競技人口5000万人が実現すると、当エリアへの観光客数は数倍にもなると言われている。それに対し、カジノは不確実であることは確かだ。現時点で、実際にルスツに誘致されるかは誰にもわからないし、そもそも北海道にカジノができるかどうかも不透明な状況だ。しかし、ルスツリゾートを運営する加森観光はカジノ誘致にかなり積極的で、米国イノベーション・グループと協力して開発が進められる予定である。もしこれが実現すれば、ルスツエリアの地価は一気に上昇し、ニセコのように数十〜百倍になる可能性もゼロではないだろう。(詳細:ページを追加する)

未来のことは、誰にもわからない。しかし、ルスツの地価が上がる条件・環境は整っているため、今アツい!との呼び声が高いのも頷ける。このサイトでは、ルスツの売地に関する情報、またそれに関連した北京五輪・IR誘致の動向についての情報を発信していく。少しでもルスツの売地情報にご興味持たれた方は、以下のよりお問い合わせいただきたい。